1. 부동산 장기보유와 매도 타이밍 (미래는 알 수 없다.)
바로 어제 전화 한 통을 받았다. 나에게 가장 큰 피해를 입힌 울산 물건을 거래해준 부동산 실장님이었다. 한동안 일을 쉬시다가 다시 일을 시작한다며 영업하려고 전화했단다. 아직 울산에 물건 가지고 있냐고. 울산이고 천안이고 수원이고 다 팔고
송파로 들어갔다고 답변하고 건승하시라고 덕담해드리고 끊었다.
울산 북구 중산동 오토밸리로줌파크 26평 고층 물건. 매수한지 1년만에 매도 했고, 매도하고 또 1년이 흘렀다. 내가 왜 아파트 이름을 밝힐까? 괜히 샀다가 나처럼 다치지 말라고. 이 아파트가 앞으로 안 오르냐? 그건 또 모르지. 지금 남구랑 중구랑 조금 회복해 가고 있다고 하는데 북구도 회복할지 누가 알겠는가.
그런데 하나는 분명하거든. 장기보유가 안 된다. 내가 저거 산 이유도 연식 대비 싸다고 생각해서 산거거든. 근데 연식이 날이 갈 수록 안 좋아지는데. 장기보유는 당연히 안되지. 그럼 타이밍보고 팔고 나와야하는데. 우린 신이 아니지. 그 타이밍을 어떻게 잡겠는가.
2. 울산 아파트 매수한 이유
그럼 나는 왜 샸느냐고? 왜 샀는지 말해주겠다. 21년10월 아이도 태어나고, 21년 11월 회사도 짤렸다. 그때 시간이 좀 남아서 혼자서 SRT타고 울산 임장을 다녀왔다. 이미 남구, 중구, 동구까지 오를 녀석들은 다 올랐고. 북구 매곡동, 중산동만이 제자리 걸음 중이었다. 이 때 눈치를 챘어야 했는데..
나도 남구의 구축을 사느냐, 북구에 준신축을 사느냐 고민을 해봤다. 확신이 없어서 주변에 이거 어떠냐고 물어보기도 하고. 당시 분위기가 울산에는 물건 하나쯤은 가지고 있어야 할 것 같은 분위기 였다. 그래서 최종적으로 어느 카페에 유료 투차코칭을 받고 매수했다. 그때 그 코칭해준 사람이 적당히 먹고 빠지라고 얘기해줬다.
그래, 1년에 한 채씩...이때쯤 쿨타임이 돌아서 하나 사야겠다는 생각이 들었고.
너도나도 울산에 물건을 가지고 있고.
너도나도 울산에 물건을 사려고 하고 있고.
코칭받아보니 사도 괜찮다고 하고.
너도나도 괜찮다고 하니...그래서 나도 하나 샀다. 무슨 컬렉션인가.
지금 떠올려보면 자아실현반에서 울산 임장 다시 갔을 때, 반원들이 '왜 비담님은 투자했으면서 우린 못하게 해요!' 할 때. 지금은 여기 투자하지 말라고 너무 비싸다고 말렸던 기억이 난다.
이미 나도 알고 있었던 것이다. 사면 안된다는걸. 그리고 이미 비싸다는 걸. 그런데 분위기에 취해서 쿨타임 돌아서 샀다니..뭐라 할 말이 없다.
3. 울산 부동산에 열광했던 이유
그럼 사람들은 왜 울산에 열광했을까? 공급이 끊기기 때문이었다. 23년 5월 동구 서부동에 울산지웰시티자이. 23년 8월 중구 복산동에 번영로센트리지. 얘네만 입주 끝나면 더이상 공급이 없었다. 그럼 전세가 오르겠지? 전세도 올려받고, 전세가가 매매가도 밀어올려주겠지? 그래서 열광했던 것이다. 그리고 대전과 비교했을 때 시세가 쌌기 때문이다.
지방투자자들은 이렇게 생각한다. '대전과 울산이 덩치가 비슷한데, 울산이 가격이 더 싸네? 그럼 저평가네? 어? 울산 북구가 청주보다 덩치가 더 큰데 가격은 더 싸네? 그럼 저평가네?'
음...현지 거주민들이 내집을 사는데 이렇게 살까? 내가 울산에서 현대자동차 다니면서 아이 둘 키우는데, 여기가 대전보다 싸네? 이러면서? 아이들 교육때문이라도 옥동이나 신정동 들어가겠지.
이러니까 서울에서, 아니지, 경기도 외곽에 전월세 사는 애들이 지방내려와서 집값은 다 올려놓고 도망간다 소리나오는 거 아니냐고요.
4. 울산 아파트 매도 과정
암튼 2022년 2월에 매매 26,500/ 전세 23,000 (만원) 으로 매수했다. 그리고 1년 뒤 2023년 2월에 매매 23,100/ 전세 23,000 (만원) 세낀 상태로 매도했다. 그리고 얼마 안되어 2억까지 빠지더니 그로기 상태로 들어가더라.
사실 이거 팔기 전까지도 좋은 물건이라고 착각했다. 왜? 울산에 공급이 없으니까. 그래서 26,500만원에 산 것을 1천만원이나 낮춰서 25,500만원에 내놨다. 그랬더니 전화가 와서는 25,000만원에 주면 바로 사겠다고 임자가 나타났다. 자존심이 상했다. 500만원이나 더 깎아 달라니, 거절했다.
그 뒤로 물건을 보러오는 사람이 없었다. 23,500만원까지 가격을 낮추니까 문의 전화가 오기 시작했다. 전세가 이미 23,000만원 들어있기 때문에 500만원+부대비용으로 투자를 할 수 있는 상황을 만들었기 때문이다. 부동산 사장님께는 전세가 그대로 23,000만원에도 드리겠다고 했다. 그런데도 와서는 22,500만원으로 깎으려는 사람이 있었다. 당연히 거절했다. 근데 그거 아는가? 깎는다고 다 깎아주면 안 산다. 더 떨어질거라고 생각해서. 부동산 사장님은 이 사람들이 저녁에 생각해보고 연락준다고 했다. '아마 매물코칭 받으러 가지 않았을까?'
암튼 그 사이에 아내와 롯데리아에서 햄버거 먹고 있었다. 부동산 사장님이 다시 전화가 와서는 다른 사람이 집도 안보고.
100만원 더 해서 23,100만원에 사겠노라고 하더란다. 부동산 사장님이 앞에 보고가신 분들 결과를 기다려볼까? 물어보시길래. '그 사람들에게 기분 나빠서 안 팔아요. 아마 매물코칭 받으러 갔을거에요.' 하고서는 새로 전화주신 분에게 계좌번호를 드렸다.
참, 도배 장판도 다하고,,타일과 실리콘 등 직접 보수하고. 그래도 애착이 있던 집이었는데.
바이바이. 난 서울로 간다! 난 무주택자다! 서울에 집사러 가자!
4천만원 손실본 것보다 무주택자가 된 것이 더 기뻤다. 이제 서울에 내집마련 할 수 있는 명의를 찾아왔기 때문이다.
끝.
비담말고 여담.
누가 그러더라 투자에는 감정이 없다고.
하지만 매도자는 감정이 있다.
나도 매도해보니 알겠다.