1. 국민주택채권 채권할인율과 고객부담금 개념
아기 재우고 자려고 누웠는데, 곧 아파트 잔금을 앞둔 지인에게 문자메시지가 왔습니다. 법무비용 맞게 책정했는지 봐달라는 것입니다. 우선 보수료가 비싸다고 답을 했습니다. 그리고는 채권매입금액, 할인율에 대해서 얘기하다 보니 생각하고 있는 고객부담금의 갭이 50만원이나 되더라. 내가 설명하기 편하려고 아파트 매수 시 잔금날 국민주택채권 매입금액, 할인율 그리고 고객부담금 계산하는 것 까지 포스팅해보렵니다.
무슨소리냐고요?
당신이 집을 샀어요. 잔금일에 법무사가 오셔서 소유권등기이전도 해주고, 근저당설정하는 것도 해주고 하잖아요. 그거할 때 국민주택채권을 의무적으로 매입을 하거든요. 근데 그거 비싸고 필요없잖아요. 그래서 수수료 물고 그냥 되파는거에요.
그 수수료를 당신이 내는거고요.
OK? 그냥 따라오세요.
2. 직접 계산해보는 법
일단 여기로 접속하세요. 주택도시기금 홈페이지입니다. "청약채권-제1종국민주택채권-매입대상금액조회" 여기로 들어가서 "매입용도, 대상물건지역, 건물분 시가표준액"을 입력하고 조회하면 "채권매입금액"이 나옵니다. 시가표준액에 492,000,000원을 입력하니까 채권매입금액은 12,792,000원이 나옵니다. 시가표준액은 사진에 빨간색 V체크해놓은 "공동주택가격열람" 누르면 아래의 화면처럼 뜹니다. 여기서 주소 조회해서 열람해보면 공동주택공시가격이 나옵니다. 이 금액을 입력하면 되겠습니다.
그다음에 "채권매도단가/수익률/할인율" 탭에서 할인율을 확인하세요. 오늘이 2024.02.23(금)인데, 2024.02.26(월)까지 미래의 할인율이 나옵니다. 그러면 잔금일 하루 전 날 내가 이 할일율로 고객부담금을 계산할 수 있겠지요?
위에서 계산한 채권매입금액은 12,792,000원
(잔금일 예시)2024.02.26(월) 할인율은 11.22804%.
고객 부담금은 12,792,000원(채권매입금액) x 11.22804%(잔금일 할인율) = 1,436,290원(고객부담금)
또 다른 방법은 그냥 고객부담금 조회 탭에서 조회하면 되는데, 문제는 미래의 잔금일을 조회할 수 없다는 단점이 있습니다. 오늘이 2024.02.23(금)이라서 다음 영업일인 2024.02.26(월)이 조회가 안되더라고요. 그래서 할인율 보고서는 직접 계산을 해보고 가라는 것입니다. 그런데 이거는 소유권이전등기 시 채권을 샀다가 즉시 팔 때 발생하는 비용이고.
당신이 집을 매수했다면 주택담보대출을 받겠지요. 그럼 은행에서 당신의 등기부등본에 근저당설정을 하겠지요. 그때도 채권을 샀다가 즉시 팔 거거든요. 그럼 또 고객부담금이 발생하겠지요.
이것도 똑같이 매입대상금액조회 탭에서 매입용도를 "부동산 저당권설정이전"으로 선택하고요. 저당권 설정금액을 입력하고 조회하면 채권매입금액이 나오니까요. 채권매입금액에 잔금일에 할일율을 곱해주면 되겠지요. 저당권설정금액은 주택담보대출금액 x 110~120% 잡았을것이고요. 나는 5억을 빌려서 근저당설정이 5.5억으로 설정된 것으로 계산해봤지요.
그랬더니 채권매입금액은 5,500,000원.
아까 위에서 잔금일 할인율이 11.22804%.
고객 부담금은 5,500,000원(채권매입금액) x 11.22804%(잔금일 할인율) = 617,542원(고객부담금)
주담대 받아본 사람은 알겠지만, 은행에서 주담대 자서하러 가면 추가로 00만원 더 나올거에요~ 하는 비용이 이거요.
3. 매매하면서 발생하는 문제는 내 책임입니다.
아파트를 매매하는 일을 그저 부동산 사장님이 알아서 다 해주겠지라고 생각하시면 안됩니다. 부동산 사장님은 중개인일 뿐입니다. 매매하다가 발생하는 모든 문제의 책임은 당사자인 나에게 있다고 생각하셔야합니다. 법무사님도 마찬가지 입니다. 법무일을 해주시는 것이지. 책임은 내게 있습니다. 그러니 잔금일에 국민주택채권 할인률과 고객부담금을 계산해보고 가세요.끝.